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Civil

COMENTARIOS Y FORMULARIO DE COMUNICACIÓN DE NO RENOVACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.


El pasado día 6 de marzo de 2019, entró en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entre otras medidas, modificó el plazo de preaviso de no renovación de los contratos de alquiler de vivienda, además de haber ampliado el plazo mínimo de prorroga obligatoria de los contratos a 5 años (7 años, en caso de que el arrendador sea persona jurídica).


Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo


Los nuevos plazos son de 4 meses de antelación para la comunicación de la voluntad de no renovar por parte del arrendador, y de dos meses por parte del inquilino.  Y las consecuencias de no comunicar en ese plazo, es la renovación por otros tres años en plazos anuales.

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Es por ello, que cobra mayor importancia la comunicación de no renovación del contrato.

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Esta comunicación deberá contener la explicación de los motivos que llevan a la no renovación del contrato.  Si bien esto no es obligatorio, si existe una causa justa, será más fácil que no sea impugnada o batallada por el inquilino.

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Asimismo, será necesario expresar claramente la voluntad de no renovar y la fecha de finalización y por tanto entrega de la posesión de la finca (entrega de llaves).

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De igual manera, es recomendable establecer un medio de comunicación ágil para que el inquilino pueda contactar con el propietario.  Por otro lado, sería bueno designar a un Administrador de Fincas, si es que no se tiene, para que lleve a cabo la labor de “mediación” con los inquilinos, a los efectos de la entrega de las llaves y la devolución de la fianza.

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Aquí os dejamos un formulario con un ejemplo de carta de comunicación de no renovación.


Cedido por Administración de Alquiler Garantizada

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Os invitamos a contactarnos para una visita presencial en cualquiera de nuestros despachos, o mediante correo electrónico a info@bfpabogados.com

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Penal

– Delito de extorsión regulado en el art.243 del Código Penal.


En relación al delito de extorsión es una modalidad delictiva que se diferencia del robo, y que se configura por realizar actos dirigidos a que la víctima realice un acto de disposición en su perjuicio patrimonial.

El art. 243 del CP dice; El que, con ánimo de lucro, obligare a otro, con violencia o intimidación, a realizar u omitir un acto o negocio jurídico en perjuicio de su patrimonio o del de un tercero”.

Artículo 243 del código penal Español


Este delito combate las acciones en el que se obtiene un acto o negocio jurídico en perjuicio de su patrimonio o del de un tercero.  Y lo explicaremos con un ejemplo.

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Si alguien se dirige a ti, te apunta con una pistola y te pide que le entregues el dinero que lleves encima. Todos estaremos de acuerdo en que se trata de un delito de robo con intimidación.

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Pero que ocurre, si una persona te apunta con una pistola, y te obliga a firmar un pagaré.  ¿Sería en este caso robo?  El delito de robo implica el apoderamiento o el intento de apoderamiento inmediato de un elemento patrimonial que se encuentra en poder o a disposición del autor del mismo.

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Pero si la acción, lo que busca es la emisión de un pagaré, se incardinaría en la extorsión, ya que lo que se busca es la realización de una acto o negocio jurídico, como es la firma de un pagaré.

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Lo cierto es que en la práctica forense, no es muy habitual encontrarnos como abogados, en conductas que se encuadren en el delito de extorsión, ya que los mismos se suelen producir en situaciones de criminalidad organizada o por delincuentes especializados, sin que se suela cometer de una forma habitual por delincuentes no habituales.

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Para cualquier cuestión adicional, os invitamos a contactarnos para una visita presencial en cualquiera de nuestros despachos, o mediante correo electrónico a info@bfpabogados.com     

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Civil

El contrato de explotación de máquinas recreativas es un contrato que carece de regulación legal específica, por lo que se deberá estar a lo que las partes pacten y a la regulación general de los contratos establecida en el Código Civil Español y en las regulaciones en este campo de las diferentes comunidades autónomas con legislación foral.

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El contrato de explotación de máquinas recreativas es un contrato por el que dos empresarios conciertan la explotación conjunta de unas máquinas recreativas o de juego. 

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Si el contrato de explotación decíamos que no tiene una especial regulación, la actividad del juego sí, y de un modo muy intenso. Podemos decir que el sector del juego es de las actividades más reglamentadas y controladas, y por ello, con una importante afectación a este contrato.Las empresas instaladoras de máquinas requieren de una serie de autorizaciones que variará según el territorio donde estén radicadas, ya que muchas comunidades autónomas tienen la competencia exclusiva en este ámbito.

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Asimismo, cada máquina recreativa, está absolutamente controlada desde su fabricación hasta su colocación o emplazamiento, y durante todos los movimientos que se realicen con ellas.  Sometidas en algunos casos a comunicaciones de emplazamiento y de desplazamiento.

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Como decíamos el contrato de explotación de máquinas recreativas variará según el territorio donde tenga que tener sus efectos, pero también según el operador o el destinatario de la máquina. 

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Pero esencialmente todos establecen los siguientes apartados:

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a) Descripción de las partes. Las partes serán; una empresa instaladora, que tendrá autorización legal para llevar a cabo esta actividad. Y por otro lado, estará el empresario o empresa
titular del negocio donde estará instalada la máquina.

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b) Descripción del lugar o emplazamiento de la máquina.  Se detallará el lugar exacto donde estará instalada la máquina. En este supuesto, hemos de tener en cuenta que existen
regulaciones que establecen prohibiciones y obligaciones a este respecto.

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c) Remuneración. En este apartado, ambas partes recogerán como se repartirán el producto generado por las máquinas. Normalmente, se establece un porcentaje para cada parte, que podrá
variar en función de las situaciones contempladas. En este punto, las empresas suelen establecer una cuantía, a detraer antes del reparto, que sirve para sufragar, las tasas que este tipo de maquinas soportan, así como todos los gastos de gestión, recaudación y burocracia.

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d) Contraprestación. En muchas ocasiones, los titulares de los negocios exigen que la empresa instaladora de la máquina, les abone una contraprestación por la instalación de la máquina.
Esta contraprestación puede ser a fondo perdido o en forma de préstamo a interés bajo o cero. 

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         i) Contraprestación. En no pocas ocasiones, las empresas instaladoras se ven obligadas a pagar cantidades importantes, por conseguir emplazar sus máquinas en estos negocios.
Estas contraprestaciones se abonarán normalmente para asegurar el emplazamiento durante un periodo de tiempo, durante el cual el negocio se compromete a mantener instaladas las máquinas en funcionamiento.

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         ii) Préstamo. Otras veces, se ofrece al negocio una cantidad a interés cero, para que este lo vaya devolviendo con las propias recaudaciones de la máquina. De este modo, el negocio recibe una cantidad de dinero, que no devuelve con recursos propios, sino con el producto de la máquina que le instala la empresa instaladora. Se pactará una cantidad fija o un porcentaje de la recaudación y un plazo máximo de devolución. Asimismo, y en función de las recaudaciones las empresas instaladoras, pueden y de hecho suelen, condonar el préstamo.

 Ambas figuras tienen unas implicaciones de tipo fiscal que merecen tener en cuenta. Ya que la contraprestación, llevará incluida el IVA correspondiente. Lo que conlleva para ambas partes la obligación de reflejarlo en factura y contabilizarlo correctamente. Y el préstamo, tanto por el interés como por la condonación, generan implicaciones de tipo fiscal, que deberán analizarse caso por caso.

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e)  Duración. Ambas partes podrán establecer la duración que consideren oportuna. Desde nuestro despacho, entendemos adecuado adaptar la duración al plazo de duración de la autorización administrativa de emplazamiento. Pero no es obligatorio, y en no pocas ocasiones, las duraciones no coinciden.

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f)  Clausulas de penalización. Es muy habitual establecer formulas en las que fijar las indemnizaciones procedentes en caso de incumplimiento contractual. El contrato establece obligaciones para ambas partes, pero en la generalidad de los casos, estas cláusulas van destinadas a incentivar el cumplimiento del contrato por parte del establecimiento donde se instala la máquina. Existen diversas formulas para que las partes puedan fijar “ab initio”  las indemnizaciones que se puedan generar en caso de incumplimiento.

Desde nuestro despacho, creemos que es mejor para ambas partes establecer que la indemnización se calculará en función del momento en que se produzca el mismo, y una cantidad diaria que reflejará el lucro cesante para la parte no incumplidora. Esta cantidad asimismo, puede ir en función de las máquinas instaladas o no.

Así, en la mayoría de los casos, nos encontraremos cláusulas que digan que se abonará una cantidad de entre 20 y 40 Euros diarios por máquina instalada y día de incumplimiento. Entendiendo que ese es el margen diario que suele producir de media una máquina instalada.

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g)  Clausulas de sumisión tácita o cláusulas que modifican el lugar donde se debería juzgar un proceso judicial por voluntad de las partes. Es habitual incluir este tipo de cláusulas en los contratos. Desde nuestro punto de vista es hasta recomendable, no solo ya desde el punto de mira de la empresa operadora, sino también desde el punto de vista del establecimiento donde esté instalada la máquina. Y esto lo decimos porque, gracias a este tipo de cláusulas, se consigue que solo las grandes plazas conozcan de unos procedimientos muy complicados y en los que se discuten importantes cantidades económicas.

 

Os adjuntamos el real decreto del Boe: https://www.boe.es/eli/es/rd/1998/10/02/2110

 

Así ciudades como Barcelona, Terrassa y Madrid, concentran la mayoría de pleitos de este tipo que se producen en nuestro país, lo que genera una verdadera especialización por parte de los jueces que deben juzgar estos casos.

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Esperamos que os haya resultado de interés este artículo, y como no, nos ponemos a vuestra disposición para poder aclarar cualquier duda que se os pueda generar.

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